BC省法律法规实用指南系列之 地产转移税

Updated: Oct 11

加拿大可谓是法治社会中的典范,在温哥华岛生活的读者们想必都很清楚地意识到了这点。法律在这里不仅是保护自己的武器,也是将自己的权益最大化的根本。但是,您是否有时对当地法律法规感到一头雾水,想努力了解却不知所云?没关系,就让《岛报》的法律专栏系列 —— BC省法律法规实用指南 —— 以简单易懂的文字带您熟悉本省最常用的法律、法规和政策!

BC省法律法规实用指南系列之 地产转移税

对于很多人来说,购买房地产是一生中最昂贵的消费,而地产转移税(Property Transfer Tax,PTT)又在这笔庞大的开销上有额外增添了一份费用。好消息是,在BC省有许多可以豁免地产转移税的项目,本期的《BC省法律法规实用指南》的目的便是向大家介绍它们。


什么情况下需要缴地产转移税?

从原则上来讲,只要在BC省的地产或者其产权、使用权易手,接收方则必须向省政府缴纳地产转移税。除了最常见的购买房屋以外,其他需要缴纳转移税的交易包括产权上增添额外的人名,或者获取终身产权(Life Estate,即仅在其在世时有效)等相对不常见的情况。


一般来说,在土地产权办公室(Land Title and Survey Authority of BC)登记产权和缴纳地税都是由购房者的经纪人或者律师完成的,但有时政府也会通过审计发现未缴的转移税,继而向购房者发出评估通知(Notice of Assessment),这时需要直接向政府缴纳剩余的税额。


地产转移税是如何计算的?

说了这么多,地产转移税到底是如何计算的呢?


在BC省,地产转移税的计算方式如下:

● “公平市场价值”(Fair Market Value)的前二十万($200,000)的1%

● 二十万至二百万($2,000,000)的2%

● 二百万以上的3%


比方说,购买“公平市场价值”为八十万($800,000)的地产需要缴纳的转移税为:

(200,000×0.01) + ((800,000 – 200,000)×0.02) = $1,400,一千四百加币。

“公平市场价值”为二百四十万($2,400,000)的地产的转移税则会是:

(200,000×0.01) + ((2,000,000 – 200,000)×0.02) + ((2,400,000 – 2,000,000)×0.03)= $50,000 也就是五万加币。


读到这里,大家可能要问,这里的“公平市场价值”到底是什么呢?省政府将这个词诠释为“在产权登记当天自愿的买家愿意付给自愿的卖家的购买价“,同时也将两种情况区分开来,一种是公开市场中的交易,另一种则是非公开的。


所谓公开市场,就是通过大家最熟悉的各大房地产网站或平面广告买家开价的一类交易,任何买家都可以向卖家开价。在这种情况中,公平市场价值则等于成交价。


反之,在不属于这种情况的非公开市场的交易中,公平市场价值则需要通过最近的第三方估价,或者BC Assessment每年开出的估价确定。


值得注意的是,不管交易是否属于公开市场,在签署购买合同与登记产权期间发生下述几种情况的地产均需要再次核实价值:


● 市场行情发生了重大的改变

● 该处地产的城市规划方案发生了变化

● 该处地产本身的条件发生了变化

● 新的建筑在该处地产上竣工


哪些地产转移不需要缴税?


家庭内部转移

笔者认为,在非公开市场转移中,除去集团、企业间的收购与合并,占多数的类型应该就是家庭内部的地产转移了。不过,这种情况中的接收者并不需要担心转移税。


在本文的开头中笔者提到了BC省有许多可以豁免地产转移税的项目,其中之一就是家庭内部的地产转移。该项目适用于三种情况,分别为主要住宅、休闲住宅与家庭农场。


BC省政府在地产转移税方面对“亲属”(related person)的定义如下:

● 上下三代:父母、祖父祖母、曾祖父及曾祖母、子女、孙子孙女、曾孙与曾孙女

● 配偶,包括未婚但同居超过两年的关系

● 子女、孙子孙女、曾孙与曾孙女的配偶

● 配偶的子女、父母、祖父祖母及曾祖父和曾祖母

● 不包括:兄弟姐妹、叔侄、表亲等


除了符合上述的亲属条件,豁免主要住宅的转移税还需要转移方或者接收方其中一人已经把该处房产当作平时的主要住宅,虽然对价值没有限制,但该处房产必须被估价局分类为住宅用途,且不能超过1.24亩。


相比之下,休闲住宅需要转移方在过去曾经季节性地为了休闲居住在其中,价值不能超过$275,000。其他家庭内部的免税地产转移包括遗嘱和离婚,但不论是哪一种,都需要通过填写特别地产转移税退税表(Special Property Transfer Tax Return, FIN579S)向政府申请方可得到豁免。


首次购房者项目

不过,与上述情况相比,从陌生人那里在公开市场上购买房屋还是大多数人的选择。在这种情况下,省政府依然向第一次购房的消费者们提供了一项量身定做的豁免项目(First Time Home Buyers’ Program)。顾名思义,符合条件的购房者能在第一次交易中免缴部分或者全部的地产转移税,条件如下:


● 持有加拿大公民或永久居民身份

● 登记产权之前的十二个月都在BC省居住,或在过去的六年中作为BC省居民提交了至少两份收入税退税表

● 从未在世界上任何地方拥有过主要住宅的产权

● 从未收到过首次购房者豁免或者退税

● 房产必须在BC省内

● 房产必须用做主要住宅

● 价值必须少于$500,000(全部豁免),或者$525,000(部分豁免)


在登记产权时申请此项目后,房主必须在92天以内搬入这处房屋,在其中居住至少一年。如果登记时符合条件却没有申请,购房者依然可以在18个月内申请退税。


另外一个有些相似的豁免项目则是针对新建成的房屋而设立的新屋豁免(Newly Built Home Exemption),同样是必须是拥有加拿大身份的购房者购买用做主要住宅的地产才能申请。不同的是,该项目对地产价值的上限更高,为$750,000。


我能不能少缴些地产转移税?

虽然上述的豁免项目给购房者们提供了可观的优惠,但读者们可能已经注意到了一个缺陷——当地产价值超过$525,000时,则不能领取任何数额的豁免。


对于不少房屋来说,尤其是独立屋或者大维多利亚中心地区的房产,首次买房者项目并不能减少转移税。


不过,购房者也不是完全没有办法争取到合理的转移税数额。非公开市场中转移的地产可以通过申诉BC Assessment的年度估价(具体流程在上一期中有介绍)或者获取更符合实际情况的第三方估价调整,但申诉公开市场中的地产转移税则不同。


在评估通知或者豁免拒绝信寄出的90天内,接收方可以向财政厅长提出异议通知(notice of objection),其中必须含有姓名、住址、电话号码、退税表号码、申诉原因以及相关证据和文件。


在检阅申诉后,财政厅长会做出以下三种决定之一:保持原税额、部分允许申诉、或完全允许申诉。如果得出决定后纳税人仍有异议,则可以通过仲裁或者向BC省最高法院提交上诉。


读完本篇指南后,大家是否对本省的地产转移税又增加了一些了解呢?不过,关注时事的朋友们可能留意到了本文并未提及已经在大温哥华施行,或许将登陆温岛的“海外买家税”——不用急,下一期会着重对这个问题作出评估:《浅谈温哥华岛是否会施行海外买家税》,敬请期待。▋


特约作者:Philip He

"本文仅提供法律信息,而非法律建议,需要建议请咨询律师."


(编者注:特约撰稿人的文章仅代表作者本人的观点、见解或知识介绍。囿于不同专业领域知识水平的限制,《温哥华岛》报对相应的作品不持特定观点或立场,请读者谅解。)

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