本岛|独家分析:温岛楼市过渡转型,买家卖家有望双赢

Updated: Jul 11, 2019

大维、温岛乃至全省的住房市场都由于强力的紧缩政策和开年的“惨淡”数据让人捉摸不透。

不少买家卖家持续观望,难以抉择。


应《岛报》记者邀请,温哥华岛房地产委员会会长Kaye Broens 对当前本地楼市的疑云给出了耐心分析。


温岛地产局势:转型期


大维多利亚地区和温哥华岛其他地区的一月楼市报告显示“成交量下跌,挂牌量上涨,基准价放缓”。


但会长Broens认为成交量和基准价下滑只在部分地区才有,挂牌量经历的是必要的增长——温岛的楼市绝对不是在冷却


Broens表示,她更愿意将温岛目前的房地产市场形容为“转型期“。


除首府地区以外的温岛其他地区独立屋在一月份的挂牌量同比上涨32%(从748到987),环比上涨约5%。


Broens认为,与2012年至2014年的楼市低谷期相比,目前的挂牌房屋存量远不算多,并且如果要迎接春季市场,人们还期待着更多挂牌房屋涌入。


温岛其他地区独立屋一月的成交量为209所,虽然比去年一月(290)少,却比去年十二月(170)多。在一月月报中直呼“遇冷”的大维地区,所有房型的成交量虽然同比环比连连下跌,但还是有329所。


Broens对这样的销售数据也并不悲观,认为春季市场还没完全到来,买家卖家都在观望。

“前几年的开春旺季来得早一些。今年稍晚,但是我们也能看到挂牌量的上涨。” Broens 说道,“我认为我们的市场是均衡的。只要大家都现实一点,一切就没问题。”


此外,温岛其它地区的行情和首府维多利亚也略有不同


以纳奈莫为例,Broens认为纳奈莫有两大优势:宜居的生活方式和可支付的房价。

也就是说,大家愿意买,且买得起


“如果说温哥华房价过高,维多利亚也不便宜,但对于很多人来说,纳奈莫仍然是负担得起的。” Broens说道。


这似乎也是她作为温岛房地产委员会会长,比维多利亚房地产委员会会长态度更为乐观的原因。


“纳奈莫不比大维。” Broens表示,“大维房价本身更贵,所以大维的卖家期望也更高。而纳奈莫的房价较低,卖家和买家更容易达成一致。”


作为资深地产经纪的她,认为地产经纪就是促成买卖双方的“联姻”,通过协商,争取到大家都高兴的结果


而当前这样一个转型期,正是让买卖双方的势力更均衡,给买家更多选择和商量的余地,也让卖家获得满意的回报。


房贷压力测试:最糟心


这样看来,目前温岛楼市的需求和价位都很健康,其放缓的趋势主要源于政策


缩紧本地住房市场的政策主要有两项:BC省政府于2018年底颁布的投机空置税,以及加拿大联邦政府于2018年初加强的房贷压力测试(Guideline B-20)。


简单来说,投机空置税针对在BC省部分市区拥有多套住房的房主,税额最高为房产估价的2%。


而房贷压力测试面向全国,其针对范围从原先首付20%以下购房者扩大到了无贷款保险的所有购房者,实际限制了部分购房者高达20%的借款能力及购买能力。


Broens表示,投机空置税并不太让人担心


一是因为该项税率造成的经济影响远远不及B-20的力道,波及人群也远远不及B-20的范围——除了大维、纳奈莫和兰茨维尔,温岛很多地区都不在征税范围,从而不受投机空置税影响。

一句话,影响温岛住房市场的因素主要还是房贷压力测试。


Broens告诉记者,全国最大的两个房地产委员会,多伦多房地产委员会和温哥华房地产委员会,正密切关注联邦政府动向,强烈希望政府能放松房贷政策。


当然了,压力测试的加强本来就是要打击房价过高的住房市场,大温哥华和多伦多两大最火热的市场理应首当其冲。


Broens的个人见解是,大城市高房价并不意外,打击大城市的高房价不该伤及温岛

Broens承认人们在温哥华有较大的住房压力,一百万加币很难买到独立屋。


但她也认为,温哥华是世界级的大城市,房价如此实属正常。她提到,在纽约曼哈顿,只有30%的人买房,其他都是租房。世界上所有的大城市都是这样,不是所有人都买房。


而另一方面,Broens坚定地说,“这并不公平”。


“本来是为了冷却部分市场,结果在全国范围造成了影响。” Broens 认为,“在温哥华岛,我们的住房市场不需要冷却”。


Broens分析道,纳奈莫去年成交价最高的独立屋为240万,完全不能和温哥华、多伦多的市场相比。此外,纳奈莫的独立屋一般为50万加币,即便听起来贵,也是物有所值。


“纳奈莫只有非常少的房屋能卖到一百万以上。所以说,我们这边的市场是很稳定的、可支付的。” Broens表示。

Broens进一步强调,相比于其他地域,温哥华岛的住房市场环境已经非常宽松


“在世界其他地方,首次购房就只能买个公寓,奋斗几年换个联排房,结婚成家之后再搬进大房子(独立屋)。” Broens说道,“这么多年来,我们在岛上简直是太享福了——就我个人来看是这样。很多首次购房者就能买上condo或者联排房,五年后卖掉旧房就能住上新的独立屋。真的,我们一直以来在岛上被宠坏了。现在有不少人也想搬来岛上,这才把房价抬高了。”


“这其中有很多从温哥华来的买家。所以现在温哥华的住房市场放缓之后,温哥华买家在岛上买房的热情也放缓了一些。” Broens也将温哥华与温岛两地楼市联系了起来。


会长愿景:促双赢


“转型期“会把我们带向何处?


面对记者的这个问题,Broens描绘了一幅各方双赢的美好图景——“更均衡的市场、更充裕的挂牌、更顺畅的交易”。


Broens提到,在2017年夏天到2018年春天,曾有八个月绝佳的“窗口期”,相当于房地产界的“淘金潮”。


“当时房子卖得太快了——几天之内、甚至几小时内就能卖掉。” Broens 说,“虽然窗口期已经过去了,但现在更平衡。”


Broens解释道,楼市火热的时候,不仅缺少看房体验,而且并不实惠


“一年前,往往只有15分钟的看房时间,前拥后挤,争相报价。我还得跟客户解释,我们的报价得比屋主的叫价更高,但也不能保证得手——因为可能还有更高的报价。”


“我最近也很忙。只是大家现在都很谨慎,生怕自己在房产上多花钱了。所以现在买家都倾向于观望。看中了喜欢的房子,只要觉得价格稍高,都想要等着价格回落。” Broens表示。


但当记者问道是否真的能等来价格回落时,Broens认为,并不会有太大回落,只会稍作平衡——当卖家清楚意识到两年前的房价不再现实,房价就会有所平衡。


更现实、更有策略,这正是Broens给买家和卖家的建议。


Broens同时也提到咨询地产经纪的便利,“有经验的地产经纪经历了多种多样的住房市场,他们会指导你,照顾你,告诉你如何期待,如何行动,并站在你的角度去协商。”


Broens认为,在目前这样趋于平衡、脚步放缓的市场,大家会有更好的交易体验,更充裕的协商空间。


“买房子不只是买房子。” Broens表示,“你如果要判断这房子适合你,让你感到舒适,你得放松下来,慢慢感受。我真心希望我的客户有机会好好考虑。我从来不催促任何客户做决定,特别是首次购房或者没太多经验的客户。”


“现在脚步放慢了。这其实是我希望看到的。” Broens 表示,“希望我们能看到均衡的局面——一个在交易中人人都赢的均衡市场。”


本文亦刊于2019年3月《温哥华岛》地产专刊

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