如何做一个好房客

上期的《BC省法律法规实用指南》介绍了应该如何做一个懂法的好房东,本期则要向读者中的房客们讲解如何使用《住宅租务法》保护好自己。与房东相比,房客在绝大多数情况中的确是弱势的一方,房东固然可能会在维修或收入上遭受损失,但房客面临的却可能是失去栖身之所。对于初来乍到的新移民或留学生来说,租房纠纷带来的困扰和麻烦或许会严重很多。那么,就让笔者为大家介绍在BC省房客的权力、以及保护自己的方式吧!


房东可以这样做吗?


使用法律保护自己的第一步是了解法律。《住宅租务法》中列举了房东在出租期间能做与不能做的事情,在这里先为大家概括一些最常见的:


房东不可以随意进入出租的房屋:《住宅租务法》的第29条规定,除非房客同意、租务处勒令、或发生紧急情况,房东必须给予提前至少24小时、至多30天写有具体时间以及合理目的的书面通知,方可在早8点到晚9点之间进入出租的房屋。该条法案也允许房东在符合上述条件时每月进行一次检查。如果房东持续违反这条,房客则可以向租务处提交申请,要求自行换锁,在租约结束时将钥匙交予房东。


房东不可以随意终止租约:本专栏上期曾提到在一月一续的租约(month-to-month)中,只有少数情况允许房东单方面终止租约。第一种是房东自用,也就是计划让自己或家人搬进该房屋,或实施规模大到无法住人的装修、改建。按照《住宅租务法》的49条,在这种情况中,房东需要给出提前至少两个月的通知,并且返还(或免收)最后一个月的租金。


另外一种情况是房客出现了严重违约,比如说涉嫌危害他人的非法活动、拖欠房租三次或以上、房东卖房时向看房者提供了虚假信息、对其他住户构成了滋扰,或是违反了租约中的重要条款,房东则可以开出提前一个月的逐客令。


在最后一种情况中,如果房客未按时支付房租或水电等账单,房东则可以开出提前10天的逐客令,不过如果在5天内付清的话则会自动取消。


在这三种情况中,房客都可以向租务处申请仲裁,期限分别为收到逐客令的15、10、和5天内。一旦租务处开始受理该申请,逐客令将被暂停,直至仲裁过程得出结果,但该期间房客仍需要支付房租和租约中的其他费用。


鲜为人知的是,警察本身并不能强行迫使房客离开(除非作为刑事案件拘捕房客,然后释放时使其签署不能接触房东或返回出租房的承诺;即便如此)。只有行达吏(bailiff)有这样做的权力,并且仅在房东获得法院的持有令状(writ of possession)时才能出动。如果房客有过激反应的风险,行达吏则可以在警方的陪同下执行持有令。


房东不可以单方面扣留押金:《租务处法案》的第38条规定,房东在租约结束15天内,除非租客同意、经过租务处允许,或房客下落不明,必须全款返还押金,或者向租务处申请允许扣留。在租约结束时,房东与房客必须一同检查出租房屋,由房东填写一份状况检查报告(condition inspection report),房客则需要看完该报告后选择是否同意该报告、再选择是否允许房东保留押金以及数额,然后签名。房客完成上述步骤后,房东不得单方面扣留押金,如果遭遇了这样的情况,房客则可以向租务处申请赔偿双倍的押金。当然,笔者也不建议房屋真正出现损坏时与房东拒不协商,因为租务处会勒令败诉的一方赔偿对方的申请费。


很值得注意的是,《住宅租务法》的第5条明确规定房东或房客不能以合同或任何其他形式违反该法案,以及任何这样做的企图都是无效的。也就是说,即便房客出于无知或迫于压力接受了房东的违法要求或合同,也能向租务处发起仲裁申请。


另外,《住宅租务法》并不适用于与屋主——仅限屋主,而不是所有房东——共用同一间厨房或卫生间的房客(以及一些比较罕见的情况,例如租期超过20年的房客,具体列表参见第4条)。这种情况下租客的权力与责任并没有特定的法案管制,若是出现纠纷需通过小额法庭解决,而非租务处。


作为房客需要做什么?


提到责任,《住宅租务法》也清楚地列举出了房客在租赁期间需要承担的义务。保持房屋的整洁、安全不用说,但按时交房租这项看似最简单的责任则有些讲究。即使房东需要报销房客的支出,比方说房客垫付了维修费用,房客也不能单方面地从房租中扣取任何数目。余下唯一的可以扣留房租的情况为房东违法增加了租金(超过每年规定的百分比),或收了超过月租一半的押金。如果用现金支付房租,房东必须应房客的要求开出收据。房客的义务也包括及时向房东反映任何与房屋相关的问题,反之,如果未得到房东同意便自行修理日常使用造成的磨损,则不能要求房东报销费用。


除了遵守《住宅租务法》以及租约,房客们应该从挑选住处和房东时就开始运用法律保护自己。如果屋主表示不愿意签署符合法律的租约,或者索要超出月租一半的押金,或提出任何违法的条件(比如说房东可以随时入室检查、不允许带任何客人回家等),笔者强烈建议放弃该出租屋,寻找下一家更愿意懂法、守法的房东。正如每期《BC省法律法规实用指南》的前言所说,法律是在加拿大保护自己的武器、保障权益的基石。这样做损失的仅是一个住所的选择,而收获的则是法律这面强大的后盾带来的安心。


在签署租约后,房客们应该首先与房东完成搬入时的状况检查报告,以及向房东了解所有相关事宜。在租赁期间,应与房东保持良好、及时的沟通,以及就所有出现的问题不厌其烦地做好详细、清楚的记录,并且有分寸地展示对《住宅租务法》的了解。《岛报》的忠实读者看到这里可能会想起上期向房东们提过同样的建议,因为这正是笔者的本意:即便是在一个健全的法治社会中,大部分人了解法律、遵守法律、运用法律公平才能得到公正的结果——比如说,在租务处的仲裁中。


与租务处打交道时需要注意什么?


上期的文章介绍了向租务处申请仲裁的流程概括,这期笔者将会向读者们介绍其中值得留意的细节和技巧。首先,在申诉中可以尝试请求租务处的信息官(information officer)写电邮回应申诉人,从而取得与租务处直接了解信息的固定渠道,而不用每次在租务处非常繁忙的公开热线等待并不熟悉具体情况的接线员。其次,在申请申诉时应该选择通过电邮获取Notice of Hearing Package,也就是由租务处整合,需要递交给对方的文件。与其在拥挤的Service BC办公室排队、当面递交申诉、然后领取文件,在家中的电脑上做同样的事情方便、省时得多。


申诉方领取了文件包,或者作为任何一方准备好证据之后,递交给对方的方式必须符合租务处的规定。如果是亲手递交给对方,笔者建议与一名朋友同去作为证人。如果对方不接受文件,则可以清楚地宣布来意后将文件留在该处。这种方式的递交被视为当天收到,而通过挂号信递交的文件则被视为在寄出后五天收到(普通信件不适用于递交文件,因为没有签收功能)。笔者建议所有文件都应尽早递交给租务处和对方,避免因为程序问题而被租务处不予受理或审阅的风险。


比起房东,租务处的仲裁过程或许会为房客们带来更大的困扰,尤其是最后针尖对麦芒的听证环节。对于人生地不熟、尚有语言问题新移民和留学生来说更是如此。好在BC省活跃着多个能够帮助房客的组织,包括出版了一些中文资料的Tenant Resource and Advisory Centre、Together Against Poverty Society,以及维多利亚大学法学院举办的Law Centre法律诊所。后两者都为低收入者提供免费的援助,包括在听证环节中充当代表的角色。除此之外,因为租务处的仲裁过程并不是法庭,您的代表也不需要是律师,所以也可以请口语更好的朋友、家人代为出席。


不过,Law Centre受理的事务范畴远不止于租房纠纷,还包括小额法庭、较轻的刑事指控、家庭法、以及各类法律咨询。笔者将在接下来几期中为读者们介绍本省的司法系统,以及怎样获取法律帮助。

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